用途地域に関する規制

用途地域は、都市計画において地域ごとに異なる用途に応じた建築物の制限を設ける制度です。日本では、用途地域は12種類に分類され、それぞれ異なる用途制限が適用されます。

用途地域の種類と制限内容

1. 第一種低層住居専用地域
   • 低層住宅のための地域。
   • 小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建設可能。
2. 第二種低層住居専用地域
   • 主に低層住宅のための地域。
   • 150㎡までの一定の店舗が建設可能。
3. 第一種中高層住居専用地域
   • 中高層住宅のための地域。
   • 病院、大学、500㎡までの店舗が建設可能。
4. 第二種中高層住居専用地域
   • 主に中高層住宅のための地域。
   • 病院、大学、1500㎡までの店舗・事務所が建設可能。
5. 第一種住居地域
   • 住居の環境を守る地域。
   • 3000㎡までの店舗・事務所・ホテルが建設可能。
6. 第二種住居地域
   • 主に住居の環境を守る地域。
   • 店舗・事務所・ホテル・カラオケボックスなどが建設可能。
7. 田園住居地域
   • 都市部における田園風景を守る地域。
   • 500㎡までの農産物関連店舗が建設可能。
8. 準住居地域
   • 道路沿道における自動車関連施設と住居の調和を図る地域。
9. 近隣商業地域
   • 住民の日用品の買物を目的とする地域。
   • 小規模工場も建設可能。
10. 商業地域
    • 銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域。
    • 住宅や小規模工場も建設可能。
11. 準工業地域
    • 軽工業の工場やサービス施設が立地する地域。住宅にはあまり適していません。
    • 危険性の大きい工場は建設不可。
12. 工業地域・工業専用地域
    • 工業専用地域では住宅・店舗・学校・病院・ホテルは建設不可。

複数の用途地域にまたがる場合の規制

• 建物の用途制限: 敷地面積の大きい方の用途地域の規制が適用。
• 高さの制限: 各用途地域ごとに異なる規制。
• 防火規制: 最も厳しい規制が適用。
• 建ぺい率・容積率: 各用途地域ごとの敷地面積の加重平均で計算。

建物の高さ制限

1. 高さ制限の種類

• 絶対高さ制限: 低層住居専用地域や田園住居地域で10mまたは12mに制限。
• 道路斜線制限: 道路中心線からの距離に基づき高さを制限。
• 隣地斜線制限: 隣地境界からの距離に応じた高さ制限。
• 北側斜線制限: 北側隣地の日照を確保するための規制。
• 日影規制: 建物の影が周辺に長時間かからないよう制限。

2. 用途地域ごとの高さ制限

• 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域: 絶対高さ制限（10mまたは12m）、北側斜線制限適用。
• 第一種・第二種中高層住居専用地域: 道路斜線制限、隣地斜線制限適用。
• 住居地域・商業地域・工業地域: 道路斜線制限、隣地斜線制限適用。

防火規制

防火地域

• 対象: 市街地の密集地域。
• 規制: 3階建て以上または100㎡超の建物は耐火建築物。
• 木造建築: 原則不可。

準防火地域

• 対象: 防火地域の周辺。
• 規制: 4階以上または1500㎡超の建物は耐火建築物。
• 木造建築: 外壁・軒裏の防火基準を満たせば建設可能。

絶対高さ制限と日影規制の違い

これらの規制は、地域の環境を保護し、都市計画を適切に運用するために設けられています。

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