さて前回に引き続き

7.  住宅の販売スタイル。商品特性による坪単価変動要因。

ここでは販売スタイルによる商品特性と価格のゾーンを説明しよう。ひとえに住宅といっても販売形態、販売手法、商品形態によって様々。

◎ローコスト住宅　坪単価でいうなら40万から60万円くらい。

読んで字のごとくローコスト。安さが一番の売りであり商品特徴。では如何にしてしっかり経営しながらこれを成し遂げるかというと、何百棟何千棟と似たような建物を高回転で作ることによって職人の手間を合理化し建築コストを下げる、材料に関しては合理化された新建材など住設機器などの工業製品を一度に大量発注することによって材料費を落とす手法。同じ商品を大量に仕入れる為、価格が安くなる。

安いというのがメリットそれにすぐ完成お引き渡しされる。またメーターモジュールを採用することにより総面積が増え坪単価に直すと安く見える数字のマジックを使っている。

この様にCPM（critical path method=時間あたりの生産性を分単位で突き詰めていく生産手法。色々な業界で取り入れられている。）ざっくりわかりやすく住宅業界において説明すると例えばトイレの本体取り付け何分いくら、トイレの水栓金具取り付け何分いくら等々、時間あたりで工程を組み次々と工種を組み込んでいく。時間あたりいくらというコスト計算をする手法を駆使して施工単価を下げる。

職人の一日の日当や手間などはローコスト住宅であろうと一般住宅であろうと基本変わらない。だって日本の中で生きている人間なんだから。「坪単価が安いから半額にしてね」は通用しない。ということで時間が勝負。

大工や職人、現場監督が「いい家にするためにどうやって綺麗に施工を納めようかなどと現場でじっくり話あう」なんて考えられない。考える暇もない。切ったハッタの鉄火場仕事。

このような大量仕入れによるコストダウンと無駄を削ぎ落とした標準仕様とオプションの嵐、そしてメーターモジュールによる数字のマジック。ここで初めてローコスト住宅は完成する。本当に安くてお得かどうかはわからない。「また設計に関しては往々にして営業マンが顧客と打ち合わせしてプランを平面図のみで作る。建築確認申請のみ建築士が清書して書類を役所に提出する。

デメリットとしてはじっくりとしたお打ち合わせができない。大量に仕入れた商品以外のものをプランとして採用した場合、大量仕入れの安い標準品と比べると普通の仕入価格になる為、その反動差が大きく、「えっ」と驚くような追加料金になる場合がある。よってオプション差額に敏感になってしまう。顧客も担当営業も !

同時に何百棟も同じものをつくるからこそ、右から左に職人も施工図や施工説明書なども見ずに高回転で仕事を捌けるが。職人の時間あたりの施工性が落ちて施工費もコスト高となる。注文住宅志向の人には不向き。

建築モジュールはメーターモジュールを採用することにより17パーセント面積は膨張しその分、見せかけの坪単価は安く見える。しかしながら同じ間取りでも910モジュールの建物よりも面積は膨張する。結果、坪単価は安く見えるのだがその膨張した分、総額は増える。

◎建築条件付き宅地（分譲住宅）一定期間内（基本、土地の売買契約締結日から３か月以内）に、建築する建物についての工事請負契約を締結することを条件として売買される土地のことをいう。契約に至らない場合は土地契約は白紙解除となる。

建物の坪単価でいうなら50万から60万円くらい。デメリット主に不動産会社が仕入れて区画を切り売りして分譲するため、その不動産会社が下請け工務店を使って分譲するか、指定する建築会社による施工を行う。また建設会社と言っても不動産会社から発展した会社が開発から建築を行うケースも多い。不動産系住宅会社とも言われ大別される。よって施工内容、メンテナンス体制に一抹の不安を覚える。また本来の住宅会社が独自に開発する場合もある。建てたい会社であればラッキー。団地単位で入居するので入居家族層もほぼ同じ。ただし団地単位で高齢化していくこともある。

先述のように3ヶ月以内の契約ということは、3ヶ月以内に建物プランを決めて仕様を決めて契約をしなければ土地は流れてしまうことになる。よってスピード感が必要となる。しかしながら一番の売り物は土地の立地条件であって家ではない。

メリット街中に残っている数少ない大きな林や空き地やお屋敷を一括に仕入れて区分けして発売するので今まで出てこなかった希少エリアでの土地がポロッと売りだされることもある。ただしプレミアム感のあるエリアでは強気の建物単価や土地単価になる場合もある。

資金を早く回収したい、または売れ残りの物件など時には建築条件を外してくれる場合が稀にある。その時には本来、建築で生じるであろう利益の幾許かを支払って入手できるケースがある。本当に稀にあるケース。

◎建売住宅　坪単価でいうなら50万から60万円くらいデメリットわかりやすくいうと不動産屋さんの作る家。建築というよりも不動産としての意味合いが大きくなる。全体公約数を満たすことを主眼に建てて売られるので画一的な間取り。

メリットすでに建っているので安心。総額表示のため予算取りしやすい。すぐに入居できる。不動産会社が企画して工務店や大工に発注して作るので実際に施工した会社とあまり関わりがない。その為、メンテナンスの窓口が不透明。長期に及ぶ定期的なメンテに不安を抱える。もちろん打ち合わせの手間がなかったり、土地に利益を載せれるため、総額で言うと周辺相場よりも若干お得に設定されている。良い意味、悪い意味相場に左右される。

資金回収を早期に行い、次のプロジェクトに再投資するため、特に売れ残りの物件は100万200万単位で値引きが行われ捌くように売られる。そして鳥が空を飛ぶように立ち去っていく。

◎町場の昔から地域にある工務店　坪単価でいうなら60万円から70万円位。特段こだわりはないかもしれないが地域で昔からやっている会社が多い。職人気質が強い。良い意味どんぶり勘定のところもあり意外とお安く請け負ってくれる場合がある。

自然素材を得意とするところも多く有る。ただし高気密住宅やデザインなど新しいことにあまり慣れていない為、顧客がこだわっていくことに対しやや難色を表すこともある。デザイン性に少し不安がある。反対に坪200万円以上しか受けないというスーパー工務店も存在するのも事実。玉石混淆の世界。

◎断熱や素材、デザインなど特徴のある尖った工務店もしくはビルダー坪単価でいうなら70万円から80万円くらいの注文住宅。我々もこのゾーンに属すであろう。

デメリット　標準オプションなどなくゼロから家づくりをするので打ち合わせに手間や時間がかかる。先述の要因で図面から仕様まで全部決まらないと金額がわからない、よって予算を把握しずらい。熟練の大工の手を要するため職人費用が割高。ローコスト住宅と比べてコストは高くなる。自由設計の為、施主個人の感性やセンス、施工会社の感性やセンスが如実に出る。特に断熱にこだわりすぎる会社は往々にしてデザインが弱い。多くの会社は新建材ではなく自然素材系の材料を使うのでお手入れに手間がかかる。土地探し完成から引き渡しまで下手すると一年くらいかかる。家づくりに腰を据えてかかれる人でないと不可能。

メリット自分のこだわりを存分に表現実現することができる。他所にはない愛着のわく家が手に入る。本物の木の材料に囲まれて子供は育つこととなり感性は豊かに育つ。また一年に及ぶ家族の一大事業の為、長期に渡り家づくりの過程を親と一緒に体験することにより、子供の物作りに対してのリテラシーは高くなる。（いい意味での情操教育）

◎ハウスメーカー住宅　坪単価でいうなら90万円から120万円。

メリット大手という意味での安心感。大手で建てたという満足感 ? いい意味、打ち合わせがシステマティックになされているため打ち合わせに無駄がない。標準仕様オプション仕様など金額等がしっかりと明快に表示されている為予算を把握しやすい。忙しい人には向いているかも。接客が丁寧。

デメリット、出会った営業マンがずっと担当となる。基本営業がプランニング、いい営業マンに出会うか出会わないかで家づくりは大きく変わる。営業攻勢には悩まされる場合がある。また、使う材料としては、無垢の突板単板を合板に貼り合わせた複合フローリング、シート系の木質プリントパネル、ビニールクロスといった新建材。

総合展示場出展や営業マン、テレビCMなど販売経費が高め（総合住宅展示場出展経費及び維持費は年間1億円とも言われる。）それ故に工務店と比べると使う材料の割には建物金額は高くなる。「 家に帰れば ◯◯ハウス~♪ 」的なCMやカタログに載っているようなフラッグシップ住宅になると素敵だが目が飛び出る価格になる。坪単価でいうなら最低でも150万円を軽くオーバーする。その様な住宅の場合、担当窓口も普通の営業マンではなく、別の部隊が手厚く護送船団方式でメンバーに入ってくる。医者や会社経営者など超多忙な富裕層などが顧客に挙げられる。

一方、実際に街中や分譲地に建つ建物は坪単価でいうなら90万円から100万円位。一般普及品。坪単価の割には無垢の突板単板を合板に貼り合わせた複合フローリング、シート系の木質プリントパネル、ビニールクロスといった新建材。クロスやサイディング新建材などを使っていて本物の木や塗り壁と比べる質感はやや劣る。大量生産工業製品のためクーレームを恐れたり、メンテナンスの関係で致し方ないのかもしれない。そういう意味では少々割高。全国規模の設計施工ルールが決まっているので設計の制限があり、性能の高い高性能木製サッシが使えない。外観に木材を使えないなどデザインの制約がある。工務店ほど自由度がない。

良識の問題もあり、あえてリンクは貼らないがハウスメーカーの最新の坪単価に関してはハウスメーカー出身の「まかろにお」なる人物が作った【2023年ハウスメーカー坪単価ランキング】こちらにテキストと動画にて各メーカーの特徴、建物の仕様、坪単価等、事細かく述べてある。なかなか興味深く面白い。参考までに。興味のある方は、ご自分で調べてほしい。

◎企画住宅　注文住宅における問題点 図面から仕様まで全部決まらないと金額がわからない、よって予算組みがしずらい。打ち合わせに時間がかる。などといった欠点をカバーするのがこの企画住宅。打ち合わせがシステマティックにがなされるため無駄がない。標準仕様オプション仕様など金額等がしっかりと明快に表示されている為予算を把握しやすい。と言ったふうにハウスメーカーのいい点をそっくりそのまま企画した住宅をいう。建物の予算さえ決まっていれば土地も安心して探しやすい。

我々の商品で言うなら26坪の小さな木の家「OHAKO」がこれに相当する。（2坪の吹き抜けを含めた施工面積で言うならば28坪）断熱性能はZAH基準。耐震等級震度3をクリアー、制震ダンパー標準装備。外壁も室内の壁も塗り壁、床などは無垢の自然素材。間取りは回遊性のある3LDK、プランは12プランをご用意。食洗機も標準装備。キャンプ用品なども収納できる外部収納（KOBAKO）も標準装備。4人家族で住むにはちょうどいいサイズ感。

そっくりそのまま建てて税別本体価格2080万円とお手頃価格。（モデルハウスでは薪ストーブが付いていますがこちらは含まれていない。悪しからず）「26坪の小さな木の家「OHAKO」モデルハウス紹介動画

◎建築家住宅　簡単にいうと作家住宅。変な話、自分で建築家と言ってしまえば建築家になれる。極論、建築士などの資格さえもいらない。要は注文主がその人の作風に惚れ込み建築家と認めるならば建築家なのである。画家みたいなものかな?名を得るには雑誌やコンペなどで賞を取ったり東京芸大など超エリート集団の一員になることが求められる。

存命の人物で木造住宅において私が建築家と認めている御人は一握りしかいない。（現在お付き合いのある人としては、田中敏溥さん、趙海彦さん、半田雅俊さん、秋山東一さん、福岡では有島忠雄さん。今度、太宰府に建築するモデルハウスi-worksを設計した伊礼智さん。伊礼さんとは数度しかまだ面識はない。）

そこで最近出てきたのがアトリエ系自称建築家、デザイナーなどとも呼ぶ。また外部設計とも我々は呼ぶ。要するに自宅などで設計工房を開き設計をする人たち。出身は大学の建築学科からそのままの人や、どこかの設計事務所から独立した人、工務店やハウスメーカーの設計部から独立した人と様々、主に若手である。軒の出のないスタイリッシュな作風を得意とする。工務店業界と同じで玉石混淆の世界。

ここ最近はアトリエ建築家ということでもてはやされている様だが実態はこんなもの。特に東京から来ただけで「東京の、建築家の先生」?ともてはやされる。大体2~3回のセッションで打ち合わせは終了となる。最近ではZOOMによる設計プレゼンも増えてきている様である。図面も平面図、立面図、配置図など基本設計のみ。後の詳細設計は工務店やビルダー任せ。よって設計費用はお安い。設計費は大体建築費の5%から6%くらい。工務店の費用とは別にもしくは本体価格に含まれる場合もある。

設計が弱い工務店がフランチャイズネットワークに入って、顧客には「建築家と作る家」ということでブランディングして売っている。これが実態。

本物の建築家は敷地の読み取り、基本設計、矩計図、詳細設計、展開図、造園からランドスケープまで、まるで一つの物語を紡ぐように図面を紡いでいく。設計費も12%から有名どころの売れっ子作家で20パーセントくらい。作り出される家の坪単価でも簡単に100万は超えていく。30坪で安くても建物本体税別価格3000全万円。

これに設計費20%の600万円こういった世界である。しかしながらどちらも施工は工務店やビルダー任せなので当然補償も工務店の責任となる。少々奇抜な施工をして雨がもったりしても施工責任は工務店の方にある。

さて話を戻し、各スタイルの坪単価の平均値を取り、整理すると以下の様になる。

ローコスト住宅。★坪単価平均値50万円

標準的な普通の家。★坪単価平均値65万円

断熱デザインなど尖った家★坪単価平均値80万円

メーカーハウス。★坪単価平均値100万円

建築家住宅（アトリエ建築家は含まない）★坪単価平均値100万円

それぞれのこだわりや、生産方式、販売手法によって坪単価が変わってくる。ここが坪価格の差である。ということで総額価格を出してみよう。

30坪の家を例にして

★ ローコスト 住宅　坪単価平均値 50万円×30坪=1500万円

★断熱、デザインなどのこだわりがあまりない家　坪単価平均値 65万円×30坪=1950万円

★断熱デザインなど尖った家。坪単価平均値80万円×30坪=2400万円

★メーカーハウス 坪1

坪単価平均値00万円×30坪=3000万円

★建築家住宅（アトリエ建築家は含まない）坪単価平均値100万円×30坪=3000万円 +α設計費用20% 　600万円　合計3600万円

さらにはあくまでも経験値ではあるが、乱暴な話余裕を見てこれに1.3をかけると付帯工事としての外部給排水工事費用（給排水施工業社、施工内容によっても若干変わるが　概ね70万円くらい）そしてお庭まで含んだ消費税10%込みの大まかな総額必要予算が見えてくる。各社各様でどこからどこまでなどと細かなことは言えないが※さらに詳しくは無料相談会にてうちの設計士に聞いてほしい。まあこれくらいの予算を見ればまずは十分であろう。という事で

★ ローコスト住宅　坪単価平均値 50万円×30坪=1500万円

1500万円×1.3=大まかな総額必要予算　1950万円

★断熱、デザインなどのこだわりがあまりない家　 坪単価平均値65万円×30坪=1950万円

1950万円×1.3=大まかな総額必要予算　2535万円

★断熱デザインなど尖った家。 坪単価平均値80万円×30坪=2400万円

2400万円×1.3=大まかな総額必要予算　3120万円

★メーカーハウス坪単価平均値 100万円×30坪=3000万円

3000万円×1.3=大まかな総額必要予算　3900万円

★建築家住宅（アトリエ建築家は含まない）坪単価平均値100万円×30坪=3000万円 ×1.3=3900万円+α設計費用600万円　

大まかな総額必要予算　　合計4500万円

 

意外とかかるんだ!という印象であろうがあくまでも大まかな総額必要予算として捉えてもらいたい。こだわればさらに費用はかかってくる。このように、前述の6つの変動要因に加え、商品特性、住宅の販売スタイルによっても坪単価は変動する。以上が坪単価に関する私の解である。つまり坪単価とは結果論であり目安なのである。

老婆心ながらこちらは高いあちらは安いとの物差しで坪単価を使うと失敗してしまう。坪単価に関する歴史の説明のコマにおいて話したが、地域の信頼のおける大工の棟梁が「おまえさんならこのくらいの家の広さだね。だったら坪当たりいくらだからこれくらいかかるよ。いいかい?」といったように、あくまでも予算相場を把握するための一つの指標として活用していただきたい。

ただし上記の金額も各社各様どこからどこまでどういう根拠の価格か定かではない。私の所見。参考までに。あくまでも家づくりの為の予算組のツールなのである。

以下に住宅支援機構が公開している住宅の平均価格データを添付

2020年の資料なものでウッドショックやウクライナ、コロナの影響を受けていないため、現在ではこれから1割ほどは建築費用は上がっているであろう。さておき、福岡においては建物の取得費3504万円という平均値が出ている。土地代は別である。こちら住宅種別に始まり、年齢、家族構成、世帯年収から何から何まで事細かに表記されている。ぜひ参考にしていただきたい。リンクを貼っておくこととする。

最後に先ほどの住宅本体工事以外の諸経費と言われるものであるが以下の通りになる。この項目は税金関係など、どこの会社もほぼ同じ費用となるので項目のみあげることとする。各自調査していただきたい。設計審査申請手数料（主にこういう建物を建てますと役所に提出する建築確認申請や、ちゃんと工事がなされているかどうか役所の人等が立ち会って現場検査を受けたりする代行申請費用等のことをいう。会社によってまちまちだが50万円くらい）、水道負担金（市町村によって変わる、さらには水道管の直径も13ミリから　20ミリと地域によって異なり、費用も15万円から20万円くらいと様々。市町村区役所の水道課に尋ねると教えてくれる。※福岡市は若干お高く30万円）、下水道受益者負担金（新規に使用を開始するところにかかってくる。土地の面積平米に330円から500円くらいを乗じて導き出す。こちらも役所で確認）、地盤調査費用（調査面積よって若干変わり7万円から8万円くらい）、地鎮祭費用（神主に3万円くらい）、上棟準備品（お餅代や御神酒など3万円から5万円くらい）※最近は平日に棟上げが行われる為、行われない場合が多い。、登記簿謄本代（2千円くらい）、契約印紙代（契約額にもよるが2万円）、固定資産税精算金（土地を買った場合必要）、所有権移転費用（土地を買った場合必要）、建物表示登記費用、抵当権設定費用、滅失登記費用、住宅ローン保証協会補償費用。ローン融資手数料、ローン印紙代、土地つなぎ資金、建物つなぎ費用詳しくはうちの不動産系YouTuber上村くんの住宅購入時の諸経費についての動画を見ていただきたい。火災保険料（2000万円で5年加入目安で30万円くらい。地震保険付き）についての動画も添付しておきます。火災保険に関しての動画はこちら　ざっくり以上が諸費用となる。太字は特に顧客の借入金額高やつなぎ融資あるなしで変わってくるがそれこそ諸々の費用ということであとはネットなり銀行で聞くなり調べてほしい。銀行も商売なので事細かく手取り足取り丁寧に教えてくれるはず。大変そうであるがこちらの金額に関しては相談会に来ていただければスタッフが全て事細かに諸経費として資料を使って提示させて頂いている。自分で調べたい方はこれらのテキストや動画資料を利用していただきたい。ここまでわかれば営業マンはいらないかも、後はしっかり家づくりに専念していただきたい。　以上

さらに、空白の欄に金額を全て入れてしまえば家づくりの予算がほぼ間違いなく算出できるオリジナルの「資金計画書」を相談会の参加の方にはお渡している。金の杖の様なものである。

これらを活用して満足のいく家づくりを実現していただきたい。

 

ということで、不動産や住宅ローンに全般に関する疑問はうちの宅地建物取引士でYouTuberの植村が運営する

不動産専門サイト「まるなちゃんねる」がお薦め。

その他の諸経費　住宅ローン等控除についての動画はこちら

土地を買う場合の注意事項に関する動画はこちら

擁壁物件購入時の注意ポイントに関する動画はこちら

これらを活用して満足のいく家づくりを実現していただきたい。

全部で22228m文字!　家づくりの特に坪単価について書かれた論文は、この世の中に、これ以外存在しないであろうと自負する。プリントアウトして製本すれば立派な「必勝 !  家づくり　坪単価ガイド赤本」となる。

さて、なぜここまで事細かに教えるのか?というと、事細かいお金の話も大事ではあるが、我々はそれよりも設計プランの打ち合わせに時間を使って集中してもらいたいから。できれば事前によく理解しておいてほしい。探り合うのではなく、友達と家を作るように家づくりがしたい。

もし、私が遠くに住む親友や親類（今年の4月に結婚した娘の旦那にもぜひ読ませたい。）から家の相談を受けたとしても、絶対同じことを手取り足取り教えるであろう。もしわからなければ設計士が事細かにお教えする。質問して欲しい。

ということで、どこで建てようと、ローコストであれ、どんな家を建てようと、大手ハウスメーカーで建てようと、地場工務店で建てようと、しっかり事前準備をして特性を良く理解して建てたり、買ったりすれば、なんであれ納得価格なのである。満足、合格間違いなし ! 私が保証いたします。赤線を引いて活用してほしい。

また家づくりに悩んでいる人がいたら、このサイトを紹介してあげてほしい。

さらに後日、まとめて動画に撮ることにしよう。

棟梁よりの一言。「現代は江戸と違って色々あって大変だねー。で、おまえさんならこのくらいの家の広さだね。だったら坪当たりいくらだからこれくらいかかるよ。いいかい?」

ではまた。

おまけ：それそれれの土地の事情等によって大きく変動する予算。

こちらの情報、うちのディレクターで宅建士で土地仕入れ不動産担当の責任者、山崎くんに無理言って手に入れた資料。そのままコピペしています。

軟弱地盤の場合の地盤補強費用　１００万（２F建て）１５０万（平屋）※深さ、工法によって差が出る為、資金計画時に入念に説明。少し高めに予算取りしてます。

高低差のある土地の擁壁工事費用　擁壁は時価で案内しています。（業者見積もりを取ってからの見積提出）

外部給排水上水道新設工事費用（設備が前面道路まで来ていない場合。）下水道の引込も時価で案内しています。（歩道が絡む場合や本管位置によって金額に差が出てくるため）

古家付き中古住宅などの解体工事費用　２００万～３００万（どこまでの範囲かで金額が変わる為こちらも業者見積もり取ってからの案内です。）

※最近は不動産業者が解体、擁壁の金額を事前にお客様にお伝えしている経緯が多いようです。ただし商談をまとめやすくする為か、不動産業者によるお客様への提示金額は若干安く、我々がその時点で余裕をみた高い解体工事金額でお話ししてしまうと建物まで高いと敬遠されるシーンもある為慎重にご案内しています。

との事。貴重な情報ありがとう。【拝】

もし軟弱地盤や擁壁のやりかえの物件に当たって?しまうと最悪の場合、建築費用予算から最大200万円もの予算が消し飛んでいくこととなる。この様な失敗がない為にも、気に入った土地が見つかった場合、事前に地盤についてや擁壁についてのノウハウや知識を持っている設計士に相談してほしい。無料で現地調査まで相談に応じている。土地購入時、変な土地をつかまされない為にも活用していただきたい。

ここに筆をおく。【完】

2023年5月6日　8 時19分　長崎材木店　一級建築士事務所　代表取締役　長﨑秀人